📚 Kira ve Eser Sözleşmeleri Hukuku Çalışma Notları

Bu çalışma materyali, kira ve eser sözleşmeleri hukukuna ilişkin temel kavramları, kanun maddelerini, doktrindeki görüşleri ve yargı uygulamalarını kapsamlı ve özlü bir şekilde sunmaktadır. Kiracının ve kiraya verenin borçları, sözleşmenin sona erme nedenleri, hapis hakkı, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümler, ürün kirası, eser sözleşmesinin nitelikleri, tarafların hak ve borçları, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi konular detaylı olarak incelenmiştir. Özellikle Borçlar Kanunu'ndaki değişiklikler, Yargıtay'ın eski ve yeni görüşleri ile öğretim üyesinin (hoca) kişisel değerlendirmeleri ve eleştirileri vurgulanmıştır.

---

📝 Kaynak Bilgisi

Bu çalışma materyali, bir dersin sesli kaydından alınan transkript ve kopyala-yapıştır yöntemiyle sağlanan metin notlarının birleştirilmesiyle oluşturulmuştur.

---

🏡 Kira Sözleşmeleri Hukuku

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ürünlerinden yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m. 299).

1. Kiracının Borçları

• Olağan Kullanım Giderleri (TBK m. 317) ✅
  • Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür.
  • "Temizlik gideri" ufak tefek masrafları ifade eder, çatı uçması gibi büyük durumları kapsamaz.
  • Sözleşmede aksine hüküm konulabilir.
• Ayıpları Bildirme Yükümlülüğü (TBK m. 318) ✅
  • Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmek zorundadır. Aksi takdirde doğan zarardan sorumludur.
• Çalışmalara Katlanma Yükümlülüğü (TBK m. 319) ✅
  • Kiracı, ayıpların giderilmesi, zararların önlenmesi, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu çalışmalara ve kiralananın gezilip görülmesine katlanmak zorundadır.
  • Kiraya veren, bu çalışmaları ve gezileri uygun bir süre önce bildirmeli ve kiracının menfaatlerini gözetmelidir.
  • Kiracının kira bedelinin indirilmesi ve zararının giderilmesi hakları saklıdır.

2. Kiraya Verenin ve Kiracının Yenilik ve Değişiklik Yapma Hakkı

• Kiraya Verenin Yenilik ve Değişiklik Yapma Hakkı (TBK m. 320) ✅
  • Kiraya veren, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikler yapabilir.
  • Kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmek zorundadır.
  • Kiracının kira bedeli indirimi ve zarar giderimi hakları saklıdır.
  • Kiracıyı önemli ölçüde rahatsız edecek yenilikler yapılamaz.
• Kiracının Yenilik ve Değişiklik Yapma Hakkı (TBK m. 321) ✅
  • Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir.
  • Kiraya veren, yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça, yeniliklere rıza gösterdikten sonra kiralananın eski haliyle iadesini isteyemez.
  • Aksine yazılı anlaşma yoksa, kiracı yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle oluşan değer artışının karşılığını isteyemez.

3. Alt Kira, Kullanım Hakkının Devri ve Kira İlişkisinin Devri

• Tanımlar 📚
  • Alt kira: Kiracının kiracısıdır.
  • Kullanım hakkının devri: Kiracının kullanma hakkını başkasına devretmesi; kira sözleşmesinin tarafları değişmez, kira bedelini yine kiracı öder.
  • Kira ilişkisinin devri: Hem alacakların hem de borçların devri söz konusudur.
• Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri (TBK m. 322) ✅
  • Kiracı, kiraya verene zarar vermeyecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir veya kullanım hakkını devredebilir (genel hükümlere tabi kiralar için).
  • Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça alt kira veya kullanım hakkı devri yapılamaz.
  • Ürün kirasında kural olarak alt kira verilemez.
  • Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa, kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur. Kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya da kullanabilir.
• Kira İlişkisinin Devri (TBK m. 323) ✅
  • Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez.
  • İşyeri kiralarında, kiraya veren haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Haklı sebep olup olmadığı hakim tarafından takdir edilir.
  • 💡 Hoca'nın Görüşü: Hoca, işyeri kiralarında kiraya verenin rıza vermekten kaçınamaması ayrımını eleştirmektedir.
  • Kira ilişkisi devredildiğinde, devralan kişi kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı borçlarından kurtulur.
  • İşyeri kiralarında, devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur (özellikle kira borcu ve diğer zararlar için). Bu, kiraya vereni koruma amacı taşır.
  • Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiraları için de uygulanabilir.

4. Kiralananın Sözleşme Bitiminden Önce Geri Verilmesi

• Kiracının Kullanmaması veya Sınırlı Kullanması (TBK m. 324) ✅
  • Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
  • Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir (örn: sözleşmeye göre kiraya verene ait elektrik, su giderleri).
• Sözleşme Süresine Uymadan Geri Verme (TBK m. 325) ✅
  • Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiğinde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.
  • Kiracının, bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
  • Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
  • Bu hükümler, konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulanır.

5. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi (Genel Hükümler)

• Sürenin Geçmesi (TBK m. 327) ✅
  • Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.
  • Taraflar, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
  • Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu madde uygulanmaz (Onlarda TBK m. 347 uygulanır).
  • 💡 Hoca'nın Notu: Önceki kanun "yenilenmiş sayılır" diyordu, bu yenilemede fer'i hakların (cezai şart, kefalet) ortadan kalktığı tartışmasını yaratıyordu. "Dönüşme"de ise bu haklar devam eder.
• Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Bildirimi (TBK m. 328) ✅
  • Taraflar, daha uzun fesih bildirim süresi veya başka fesih dönemi kararlaştırılmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
  • Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.
  • Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
  • Örnek Şema: Kira başlangıcından itibaren 3 aylık dönemler halinde, her 3 aylık dönemin başında yapılan bildirimle bir sonraki 3 aylık dönemin sonunda sözleşme sona erer (örn: başlangıçtan itibaren ilk 3 ay içinde bildirilirse 6. ayın sonunda biter).
  • Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu şema sadece süreyi belirlemek için kullanılır; kiraya veren için sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımaz (TBK m. 347'deki özel hükümler uygulanır).
• Taşınmaz ve Taşınır Yapı Kiralarında Fesih (TBK m. 329) ✅
  • Taraflar, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
  • Taşınır yapı: Gayrimenkul üzerinde temelli kalma maksadı olmaksızın yapılan yapılar (örn: baraka).
• Taşınır Kiralarında Fesih (TBK m. 330) ✅
  • Taraflar, üç gün önceden yapılacak fesih bildirimiyle her zaman sözleşmeyi feshedebilir.
  • Kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bildirimle sona erdirebilir. Kiraya verenin zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.

6. Olağanüstü Fesih

• Önemli Sebepler (TBK m. 331) ✅
  • Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
  • Hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
  • Olağanüstü sebep: Sözleşmenin gereğinin yerine getirilmesinin mümkün olmadığı veya çekilmez hale geldiği durumlar (örn: kiracının kiraya verenin kızına cinsel saldırıda bulunması, evi randevu evine çevirmesi).
  • Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulanır.
• Kiracının İflası (TBK m. 332) ✅
  • Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse, kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir.
  • Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde güvence verilmezse, kiraya veren sözleşmeyi hemen feshedebilir.
• Kiracının Ölümü (TBK m. 333) ✅
  • Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.
  • Kiraya Verenin Ölümü: Kanunda düzenlenmemiştir. Kural olarak mirasçılar kira ilişkisine devam etmek zorundadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise, yeni malik (mirasçı da dahil), mülkiyeti kazanmasından itibaren 1 ay içinde ihtar çekmek koşuluyla, 6 ay sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir (TBK m. 351 kıyasen uygulanır).
  • 💡 Hoca'nın Eleştirisi: Hoca bu durumu adil bulmaz ve eski kanunun sosyal niteliğine aykırı olduğunu belirtir.

7. Kiralananın Geri Verilmesi

• Genel Olarak (TBK m. 334) ✅
  • Kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
  • Sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
  • Eski kanun, kiralananın iyi bir şekilde teslim edildiği karinesini koymuştu. Yeni kanun bu karineyi almamış, ispat yükü kiraya verene aittir.
• Kiralananın Gözden Geçirilmesi ve Bildirim (TBK m. 335) ✅
  • Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.
  • Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.
  • Olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksiklikler ve ayıplar halinde kiracının sorumluluğu devam eder, ancak kiraya veren bunları belirlediğinde hemen yazılı bildirim yapmalıdır.

8. Kiraya Verenin Hapis Hakkı

• Tanım ve Kapsam 📚
  • Medeni Kanun'daki genel hapis hakkından farklı olarak, kira alacağı ile eşya arasında irtibat aranmaz.
  • Kapsam: İşlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeli için (toplam 1.5 yıllık) kiralananda bulunan eşyalar üzerinde hapis hakkı vardır.
• TBK m. 336 ✅
  • Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.
  • Hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar.
  • Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.
  • 💡 Hoca'nın Eleştirisi: Yeni kanun "süslenmeye yarayan eşyaları" kapsam dışı bırakmıştır ki bu bir hatadır (örn: kıymetli tablolar). Bu boşluğun doldurulması veya "evden istifade etmeye yarayan eşya" kapsamına sokulması gerekir.
• Üçüncü Kişilere Ait Eşya (TBK m. 337) ✅
  • Kiraya verenin, kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş veya malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis hakkından önce gelir.
  • Kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği halde, sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder.
  • 💡 Hoca'nın Görüşü: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, bu tür bir durumda fesih hakkını kullanamaz. Bunun yerine, "en yakın tahliye sebebi gerçekleştiği zaman tahliye davası açması" olarak yorumlanmalıdır.
• Hapis Hakkının Kullanılması (TBK m. 338) ✅
  • Kiracı, taşınmak veya kiralanandaki taşınırları başka yere taşımak istediğinde, kiraya veren, alacağını güvence altına alacak miktardaki taşınırı, sulh hakimi veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir.
  • Alıkoyma kararı konusu eşya, gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir.

🏢 Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları (Özel Hükümler)

1. Uygulama Alanı ve Bağlantılı Sözleşmeler

• Uygulama Alanı (TBK m. 339) ✅
  • Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır.
  • Nitelikleri gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz (örn: yazlık kiraları).
  • Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptıkları tüm kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.
  • 💡 Hoca'nın Görüşü: İbadethanelerin kiralanması yeni kanunda düzenlenmemiştir. Hoca'ya göre boşluk oluşmuş ve verilmemelidir. Somut olaya göre değerlendirme yapılmalıdır.
• Bağlantılı Sözleşmeler (TBK m. 340) ✅
  • Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.
  • Örnek: Kiraya verenin üçüncü kişiye olan borcunun kiracı tarafından üstlenilmesi şartı.
  • Bu hüküm, genel hükümlere tabi kiralarda uygulanmaz.

2. Kullanma Giderleri ve Güvence (Depozito)

• Kullanma Giderleri (TBK m. 341) ✅
  • Kiracı, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.
  • Demirbaş giderleri kiraya verene aittir; sözleşmede aksi yazılsa bile geçersizdir.
• Kiracının Güvence Vermesi (Depozito) (TBK m. 342) ✅
  • Sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
  • Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
  • Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

3. Kira Bedelinin Tespiti Davası

• Belirlenmesi (TBK m. 344) ✅
  • Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını (%TÜFE) geçmemek koşuluyla geçerlidir.
  • Taraflarca anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının %TÜFE oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
  • Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından %TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
  • Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (TBK m. 138 saklıdır).
  • 💡 Hoca'nın Görüşü: Kanunda sadece artıştan bahsedilse de, Yargıtay içtihatları doğrultusunda kiracının da kira bedelinin düşürülmesi için dava açabilmesi kıyasen mümkündür.
• Dava Zamanı (TBK m. 345) ✅
  • Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
  • Ancak, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

4. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

• TBK m. 346 ⚠️
  • Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.
  • Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
  • Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.

5. Sözleşmenin Sona Ermesi (Bildirim Yoluyla)

• Genel Olarak (TBK m. 347) ✅
  • Kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
  • Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
  • Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
  • Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
• Bildirimin Geçerliliği (Şekil) (TBK m. 348) ✅
  • Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
• Aile Konutu (TBK m. 349) ✅
  • Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
  • 💡 Hoca'nın Görüşü: Bu hüküm istisnai olup dar yorumlanmalıdır, örneğin tahliye taahhüdü için eşin rızası aranmamalıdır.
  • Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

6. Dava Yoluyla Sözleşmenin Sona Erdirilmesi (Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler)

• Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar (TBK m. 350) ✅
  • Kiraya veren, kira sözleşmesini;
    1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa.
    2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise.
  • Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
  • 💡 Hoca'nın Özel Görüşü: Kanun işyeri niteliğindeki yerin meskene, meskenin işyerine dönüştürülmesi için açılan tahliye davalarını kabul etse de, bu doğru değildir. Nitelik değiştiren inşaatlarda dava reddedilmelidir, çünkü TBK m. 355'deki eski kiracıya tanınan öncelik hakkı bu durumda anlamsızlaşır.
• Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355) ✅
  • Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
  • Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
• Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m. 351) ✅
  • Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
  • 💡 Hoca'nın Görüşü: Doktrin, kira sözleşmesi şerh edilmişse yeni malikin bu avantajı kullanamayacağını savunurken, hoca TBK m. 351'in özel hüküm olması sebebiyle şerh olsa dahi yeni malikin bu hakkı kullanabileceğini savunur.

7. Dava Yoluyla Sözleşmenin Sona Erdirilmesi (Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler)

• TBK m. 352 ✅
  1. Tahliye Taahhüdü: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
     • 💡 Hoca'nın Görüşü: Aile konutu ve tahliye taahhüdü konusunda, TBK m. 349'daki eşin rızası hükmü istisnai olduğundan ve dar yorumlanması gerektiğinden, tahliye taahhüdü için eşin rızası aranmamalıdır.
  2. İki Haklı İhtar: Kiracı, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
  3. Kiracının Oturmaya Elverişli Konutu: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
• Dava Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK m. 354) ⚠️
  • Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.
• Kiracının Ölümünde Sözleşmenin Sürdürülmesi (TBK m. 356) ✅
  • Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

🌾 Ürün Kirası

1. Tanım ve Nitelikleri

• Tanım (TBK m. 357) 📚
  • Kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.
  • Örnekler: Bahçe, tarla (doğal ürün); dolmuş, sinema, müşteri çevresiyle devredilen işletme (hukuki/medeni ürün).
  • İşletme mecburiyeti vardır. Kiracı, işletmezse sözleşmeye aykırı davranmış olur.
• Alt Kira ve Kullanım Hakkını Devir Yasağı (TBK m. 366) ⚠️
  • Kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiraya veremeyeceği gibi, kullanım ve işletme hakkını da başkasına devredemez. Aksine sözleşme yapılabilir.

2. Tarafların Borçları

• Kiraya Verenin Borçları:
  • Teslim Borcu (TBK m. 360): Kiraya veren, kiralananı sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
  • Esaslı Onarımlar (TBK m. 361): Kiraya veren, kira süresi içinde yapılması zorunlu olan esaslı onarımları, kiracı tarafından bildirilir bildirilmez, gideri kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür.
• Kiracının Borçları:
  • Kira Bedelini Ödeme Zamanı (TBK m. 362): Kiracı, kiralananı sözleşmenin bitiminde mevcut durumuyla, o malın değerinin, kira süresince tahsil edilen ürünlerinin miktarını belirterek kira bedelinden indirerek ödeme yükümlülüğü.
  • Olağanüstü Durumlarda Kira Bedelinden İndirim (TBK m. 363): Tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi, olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini isteyebilir.

3. Sözleşmenin Sona Ermesi

• Sürenin Geçmesi (TBK m. 367) ✅
  • Belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer.
  • Ancak, tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri halinde, aksi kararlaştırılmadıkça, kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır.
  • 💡 Hoca'nın Notu: Burada "yenilenmiş sayılır" denmesi, önceki sözleşmenin fer'i haklarının (cezai şart, kefalet) ortadan kalktığı anlamına gelir. Konut/işyeri kiralarındaki "dönüşme"den farklıdır.
• Fesih Bildirimi (TBK m. 368) ✅
  • Belirsiz süreli sözleşmede, fesih bildirim süresi sözleşme veya yerel âdetle belirlenmemişse, en az altı aylık bir bildirim süresine uyulmak koşuluyla, taraflardan her biri sözleşmeyi feshedebilir.
• Kiracının Ölümü (TBK m. 371) ✅
  • Kiracının ölümü halinde, onun mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla, sözleşmeyi feshedebilirler.

🏗️ Eser Sözleşmesi (Eski Adıyla İstisna Sözleşmesi)

1. Tanım ve Kapsam

• Tanım (TBK m. 470) 📚
  • Yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
  • Eser kavramı çok geniştir: Portre çizimi, bina yapımı, şiir bestelemek, bilgisayar tamiri, montaj vb.
  • 💡 Doktrin Görüşü: İnsan beden bütünlüğüne önemli müdahale içeren işler (örn: ameliyat, saç ektirme) eser sözleşmesi değil, vekalet sözleşmesidir.

2. Yüklenicinin Borçları

• Genel Olarak (TBK m. 471) ✅
  • Yüklenici, işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır.
  • Özen borcunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik kurallara uygun davranış esas alınır.
  • Yüklenici, eseri doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Ancak, eserin meydana getirilmesinde yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa, işi başkasına da yaptırabilir.
  • 💡 Hoca'nın Görüşü: Kişisel özellikler önemliyse sadece kendisi yapmalı; yönetim altında başkasına dahi yaptırmamalıdır.
• Malzeme Temini (TBK m. 472) ✅
  • Malzeme yüklenici tarafından sağlanmışsa, yüklenici, bu malzemenin ayıplı olması yüzünden işsahibine karşı, satıcı gibi sorumludur.
  • Malzeme işsahibi tarafından sağlanmışsa yüklenici, onları gereken özeni göstererek kullanmakla ve bundan dolayı hesap ve artanı geri vermekle yükümlüdür.
  • Eser meydana getirilirken, işsahibinin sağladığı malzemenin veya eserin yapılması için gösterdiği yerin ayıplı olduğu anlaşılırsa, yüklenici bu durumu hemen işsahibine bildirmek zorundadır; bildirmezse bundan doğacak sonuçlardan sorumlu olur.
• İşsahibinin Sorumluluğu (TBK m. 476) ⚠️
  • Eserin ayıplı olması, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara karşın, işsahibinin verdiği talimattan doğmuş bulunursa işsahibi, eserin ayıplı olmasından doğan haklarını kullanamaz.
  • 💡 Hoca'nın Eleştirisi: Bu hüküm, yüklenicinin uzmanlığını ve kamu düzeni sorumluluğunu göz ardı ettiği için yanlıştır (örn: kötü malzemeyle inşaat). Yüklenici, bildirim sonrası işsahibinin talimatına uysa dahi, önemli ayıplardan ve kamuya verebileceği zarardan sorumlu tutulmalıdır.
• İşe Başlama ve Yürütme (Erken Temerrüt/Temerrütten Evvel Fesih) (TBK m. 473) ✅
  • Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

3. Ayıplı Teslim ve İşsahibinin Hakları

• Ayıbın Belirlenmesi (TBK m. 474) ✅
  • İşsahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.
• İşsahibinin Seçimlik Hakları (TBK m. 475) 1️⃣2️⃣3️⃣
  • Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hallerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:
    1. Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
    2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
    3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.
  • Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.
  • 💡 Hoca'nın Eleştirisi: Son fıkra (aşırı zarar durumunda dönme yasağı), temeli çürük bir binanın dahi yıkılamaması sonucunu doğurabildiği için eleştirilmektedir. Hoca'ya göre burada "gerçek olmayan bir boşluk" vardır ve boşluk, ilk fıkra (dönme hakkı) uygulanarak doldurulmalı, yani işsahibine dönme hakkı tanınmalıdır.
• Eserin Kabulü (TBK m. 477) ✅
  • Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her t…