Bu çalışma materyali, sağlanan ders notları ve sesli özet transkriptinden derlenerek hazırlanmıştır.

---

📚 Borçlar Hukuku: Sözleşmelerin Genel Çerçevesi ve Satış Sözleşmesi

Bu çalışma materyali, Türk Borçlar Hukuku sistematiği içerisinde sözleşmelerin genel yapısını, temel ilkelerini ve çeşitli türlerini kapsamaktadır. Özellikle satış sözleşmesinin tanımı, nitelikleri, unsurları ve farklı uygulama alanları detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

1. Genel Olarak Sözleşmeler ve Hukuki İşlemler

1.1. Hukuki İşlem ve Sözleşme Kavramı

📚 Hukuki İşlem: Hukuk düzenince korunan ve hukuki bir sonuca yönelmiş irade açıklamalarına hukuki işlem denir. ✅ Hukuki işlemleri oluşturan taraflar tek kişi olabileceği gibi birden fazla da olabilir.

• Tek Taraflı Hukuki İşlem: Yalnızca tek kişinin irade açıklamasıyla oluşan hukuki işlemdir (örn. vasiyetname). Bu tür işlemlerde sınırlı sayı ilkesi geçerlidir; kanunda belirtilenlerin dışında tek taraflı hukuki işlem beyan ile kurulamaz.
• Çok Taraflı Hukuki İşlem: Birden fazla kişinin irade açıklamasıyla oluşan hukuki işlemdir. Sözleşmeler, bu kategori altında yer alır.

1.2. Sözleşmelerin Niteliği

Sözleşmelerde tarafları alacaklı ve borçlu oluşturur. Taraflardan birinin birden fazla olması sözleşmenin iki taraflı hukuki işlem olma niteliğini etkilemez.

• İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmeler: Tarafların karşılıklı olarak hem borçlu hem de alacaklı sıfatına sahip olduğu sözleşmelerdir.
  • Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmeler: Edimler arasında tam bir karşılıklılık vardır. Bir tarafın edimi, diğer tarafın ediminin karşılığını oluşturur (örn. satım sözleşmesi).
  • Eksik İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmeler: Edimler arasında zorunlu bir karşılıklılık yoktur. Bir tarafın ana borcuna karşılık diğer tarafın ana borcu bulunmayabilir, sadece yan borçları olabilir (örn. ücretsiz vekâlet sözleşmesi).
• Tek Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmeler: Taraflardan biri sadece alacaklıyken diğeri sadece borçludur. Bir taraf borç altına girerken diğer taraf herhangi bir borç altına girmemektedir (örn. kefalet sözleşmesi, bağışlama sözleşmesi).

1.3. Borçlar Kanunu Sistematığı

✅ Hukukumuzda borcun kaynakları üç ana olgu üzerine toplanmıştır:

1. Sözleşmeler
2. Haksız Fiil
3. Sebepsiz Zenginleşme 💡 Öğretide bu kaynaklara vekâletsiz iş görme de eklenmektedir.

Türk Borçlar Kanunu (TBK), 'Genel Hükümler' (m.1-206) ve 'Özel Hükümler' (m.207-649) olmak üzere iki ayrı kısımdan oluşur.

• Genel Hükümler: Sözleşmelere ilişkin genel kuralları içerir. Soyut nitelikte olup her türlü sözleşmeye uygulanabilir.
• Özel Hükümler: Çeşitli sözleşme tiplerini ayrıntılı olarak inceler. Bazı durumlarda sözleşme olarak kabul edilmeyen vekâletsiz iş görme, havale gibi ilişkiler de bu kısımda yer alır. Bu nedenle ikinci kısma "özel borç ilişkileri" başlığı verilmesi daha isabetli bulunmuştur.

1.3.1. Özel Borç İlişkisini Düzenleyen Hükümlerin Uygulanma Sırası

Genel hükümler soyut nitelikte olduğundan, somut olaylara uygun çözümler üretmek için özel hükümler kabul edilmiştir.

• ✅ Genel hükümlerde düzenleme yokken özel hükümlerde varsa, özel hükümler uygulanır.
• ✅ Özel hüküm, genel hükmün nasıl uygulanacağını açıklıyor, yorumluyor veya tamamlıyorsa, her ikisi birlikte uygulanır.
• ⚠️ Özel hükümler ile genel hükümler çatışırsa, özel hükümler uygulanır.
• ⚠️ TBK'nın ikinci kısmındaki özel hükümler ile özel kanunlardaki hükümler çatışırsa, özel kanun hükümleri uygulanır.

1.3.2. TBK ve TTK Arasındaki İlişki

TBK'daki düzenlemeler, Türk Ticaret Kanunu'na (TTK) göre genel hükümler niteliğindedir. Dolayısıyla, TTK'da, ticari örf ve adette kural bulunmayan ticari ilişkilere TBK'nın genel hükümleri uygulanır.

2. Sözleşme Özgürlüğü İlkesi

2.1. Genel Olarak

📚 Sözleşme Özgürlüğü: TBK m.26'ya göre taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler. Borçlar hukukumuza hâkim olan ilke sözleşme serbestliği ilkesidir. ⚠️ Sınırlamalar (TBK m.27): Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. 💡 TBK'daki hükümler kural olarak düzenleyici nitelikteyken, istisnaen zayıf tarafı koruma adına emredici hükümlere de rastlanabilir.

2.2. Sözleşme Özgürlüğünün Kapsamı

Sözleşme özgürlüğü, sadece içeriği belirleme ile sınırlı değildir; daha geniş bir alanı kapsar:

• Sözleşme Yapıp Yapmama Özgürlüğü: Kural olarak kimse bir sözleşmenin tarafı olmaya zorlanamaz. Ancak bazı istisnalar mevcuttur (örn. TKHK m.6/1'e göre satıcının malını satmak zorunda olması).
• Sözleşmenin Tarafını Seçme Özgürlüğü: Herkes dilediği kişiyle dilediği sözleşmeyi yapabilir. Ancak elektrik, havagazı gibi kamu hizmeti veren tekel konumundaki kuruluşlar, kendilerine başvuran kişilerle sözleşme yapmak zorundadır. Fiili tekel sahiplerinin haklı neden olmaksızın sözleşme yapmaktan kaçınması hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.
• Sözleşmenin Biçimini Seçme Özgürlüğü: Hukukumuzda kural olarak şekil serbestisi esastır. Taraflar isterlerse sözleşmeyi herhangi bir şekle tabi kılabilirler. Ancak bazı sözleşmelerin geçerliliği kanunda belirtilen belirli bir şekle (geçerlilik şekli) bağlıdır (örn. taşınmaz satışı, kefalet sözleşmesi).
• Sözleşmeyi Ortadan Kaldırma ve İçeriğini Değiştirme Özgürlüğü: Taraflar anlaşarak diledikleri zaman sözleşmeyi sona erdirebilir (ikale) veya değiştirebilirler. Haklı bir neden olmaksızın sözleşmeyi sona erdirmek tazminat gerektirir.
• Sözleşmenin İçeriğini Belirleme Özgürlüğü: Taraflar, yasada seçtikleri bir sözleşmenin ikincil niteliklerini değiştirebilirler. Ancak hukuk kurallarına aykırı davranmamak gerekir.
• Sözleşmenin Tipini (Çeşidini) Belirleme Özgürlüğü: Taraflar, TBK'da veya diğer yasalarda düzenlenen tipik sözleşmelerden birini seçebileceği gibi, yasalarda düzenlenmeyen atipik (isimsiz) sözleşmeler de oluşturabilirler.

3. Atipik Sözleşmeler

Atipik sözleşmeler, kanunda özel olarak düzenlenmemiş veya düzenlenmiş olsa bile ayrıntılı hükümler içermeyen sözleşmelerdir. Bunlar üç ana başlık altında incelenir:

3.1. Karma Sözleşmeler

📚 Tanım: Yasada yer alan sözleşmelerin unsurlarının, yasada öngörülmeyen bir şekilde bir araya getirilerek oluşturulan sözleşmelerdir. Çeşitli sözleşmelerin öğelerinin birleşmesinden oluşsalar da bağımsız nitelik taşırlar.

• Örnekler:
  • Kapıcılık sözleşmesi (hizmet + kira)
  • Pansiyon sözleşmesi (oda verme (kira) + yemek verme (satış) + temizleme (hizmet))
  • Seyahat paket tur sözleşmesi (taşıma + oda + yemek)
  • Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (eser + satış vaadi)
• Karma Sözleşmelere Uygulanacak Hükümler (Teoriler):
  • Soğurma (İmtisas) Teorisi: Sözleşmede yer alan hâkim tipe ait hükümler uygulanır.
  • Saf Dışı (Bertaraf Etme) Teorisi: Karma sözleşmeyi oluşturan hükümlerin hiçbiri uygulanmaz, sorun TBK genel hükümlerine göre çözülür ve hukuk yaratma yoluna başvurulur.
  • Kıyas (Örnekseme) Teorisi: Tipik sözleşmeye ilişkin kurallar, karma sözleşmeye doğrudan değil, kıyas yoluyla ve mahiyetine uygun düştüğü ölçüde uygulanır. ✅ Hukukumuzda kabul gören görüş budur.
  • Terkip (Birleştirme, Kombinezon) Teorisi: Her edime ilişkin olduğu sözleşme tipine dair kurallar uygulanır.

3.2. Bileşik Sözleşmeler

📚 Tanım: Birbirinden bağımsız iki tipik sözleşmenin, mahiyetlerine zarar gelmeksizin birbirine bağlanmasıdır. İki sözleşme arasında öyle bir bağ vardır ki, birinin geçerliliği diğerine bağlıdır.

• Örnekler:
  • Bir birahanenin kiraya verilmesi ve kiralayanın kiraya verenden bira satın almayı üstlenmesi (kira + satım).
  • Telefonla birlikte SIM kart verilmesi (satım + abonelik).

3.3. Kendisine Özgü Yapısı Olan Sözleşmeler (Sui Generis)

📚 Tanım: Yasalarda yer alan sözleşmelerin öğeleriyle doğrudan ilişkisi olmayan, tarafların diğer sözleşmelerin unsurlarından farklı olarak düzenledikleri sözleşmelerdir.

• Uygulama: Uyuşmazlık durumunda dürüstlük kuralı, iş ilişkilerine uygulanan teamül, benzer tipik sözleşmelere kıyas ve TBK genel hükümleri ile hâkimin hukuk yaratması yoluna başvurulabilir.
• Örnekler: Garanti sözleşmesi, kredi kartı sözleşmesi, sulh sözleşmesi, satış için bırakma sözleşmesi.

3.3.1. Sulh Sözleşmesi

📚 Tanım: Tarafların birbirlerine karşılıklı fedakârlıkta bulunarak aralarındaki mevcut bir hukuki uyuşmazlığı sona erdirmeleridir.

• Şartları:
  • ✅ Taraflar karşılıklı fedakârlıkta bulunmalıdır.
  • ✅ Taraflar arasında uyuşmazlığın konusunu oluşturan mevcut bir hukuki ilişki olmalıdır.
  • ✅ Tarafların amacı açılmış bir davayı sona erdirmek ya da dava açılmasını engellemektir.
• Niteliği: Tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, ani edimli ve rızai bir sözleşmedir.
• Türleri:
  • Adi Sulh Sözleşmesi: Şekle tabi değildir (taşınmaza ilişkin olanlar hariç). Kendine özgü yapısı olan isimsiz bir sözleşmedir.
  • Kazaî Sulh Sözleşmesi: HMK'da düzenlendiği için tipik bir sözleşmedir. Zabıtnameye yazdırılıp taraflara okutulur ve imza ettirilir.
• Temsil: İradi temsilde özel temsil yetkisi gerekir. Kanuni temsilde velayet için şart aranmazken, vesayette vasinin vesayet makamından izin alması gerekir.
• Geçersizlik: Tarafların serbestçe tasarruf etme imkânı olmadığı konularda (örn. boşanma, babalık davası) geçerli bir sulh sözleşmesi yapılamaz.
• İrade Bozukluğu: Adi sulh sözleşmesine TBK'daki genel hükümler uygulanır. Kazaî sulh sözleşmesinde de HMK m.315'e göre gabin veya irade sakatlıkları hallerinde sulhun iptali istenebilir.
• İcraî Etki: Adi sulh sözleşmesi kesin hüküm taşımadığı için icraî bir etkiye sahip değildir. Kazaî sulh sözleşmesi ise kesin hüküm niteliğinde olduğu için icraî niteliğe sahiptir.

3.3.2. Satış İçin Bırakma Sözleşmesi

📚 Tanım: Satış için bırakanın, mülkiyeti kendisine ait olan bir malı, tespit ettiği bedele, üçüncü bir kişiye kendi ad ve hesabına satması amacıyla satış için alana bırakmayı; satış için alanın da bırakılan malı belli bir süre içinde ya satıp parasını ödemeyi ya da aynen iade etmeyi üstlendiği sözleşmedir.

• Faydaları: Kitlesel tüketim mallarının pazarlama ve satışında sıkça kullanılır (örn. gazete, kitap). Her iki taraf için de faydalıdır; bırakan dağıtım ağı kurmadan alıcı bulurken, alan risksiz bir şekilde malı pazarlar.
• İşleyiş: Satış için alan, malı belirlenen sürede satıp bedelini ödemek veya satamazsa iade etmek zorundadır. Seçimlik bir hakkı vardır.
• Niteliği: Satış için alan komisyoncu değildir, işi kendi ad ve hesabına yapar. Malı başkasına satabileceği gibi kendisi de satın alabilir.
• Konusu ve Şekli: Sadece taşınırlar için söz konusudur. Herhangi bir şekil şartına tabi değildir.
• Mülkiyet ve Zilyetlik: Bırakan, malın zilyetliğini ve mülkiyetini bırakılana devretmek zorundadır. Mülkiyetin devri fiilen teslim yoluyla gerçekleşir.
• Ayıp: Ayıp, mal üçüncü kişiye satılmadan önce satış için alanda bulunurken meydana gelmişse, satış için alan malı bırakana iade etmelidir.

4. Sözleşmelerin Amaç Bakımından Sınıflandırması

Sözleşmeler, güttükleri amaca göre çeşitli kategorilere ayrılır:

1. Mülkiyetin Devri Amacını Güden Sözleşmeler: Satım, Bağışlama, Trampa.
2. Kullandırma ve Yararlandırma Amacı Güden Sözleşmeler: Kira, Kullanım Ödüncü (Ariyet), Tüketim Ödüncü (Karz).
3. İş Görme Amacı Güden Sözleşmeler: Hizmet, Eser (İstisna), Vekâlet, Yayım (Neşir), Simsarlık (Tellallık), Komisyonculuk.
4. Saklama Amacı Güden Sözleşmeler: Genel Olarak Saklama (Vedia), Ardiyeciye Bırakma, Garaj, Otopark, Otelciye tevdi vb.
5. Teminat Sağlama Amacı Güden Sözleşmeler: Kefalet, Rehin, Cezai Koşul, Garanti.
6. Sonuçları Talih ve Tesadüfe Bağlı Sözleşmeler: Sigorta, Bahis ve Kumar, Ömür Boyu Gelir, Ölene Kadar Bakma.

5. Satış Sözleşmesi (Detaylı İnceleme)

5.1. Tanımı, Niteliği, Uygulanacak Hükümler, Unsurları

5.1.1. Tanımı

📚 Satış Sözleşmesi: TBK m.207/1'e göre, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretmesi karşılığında alıcının bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir. ✅ Satış sözleşmesinin yapılmasıyla satılan eşyanın mülkiyeti alıcıya geçmez. Satıcı sözleşme ile satılanın mülkiyetini alıcıya devretme yükümü altına girer. Mülkiyet, zilyetliğin devredilmesi ile alıcıya geçer. 💡 Satış sözleşmesi borçlandırıcı işlem iken, zilyetliğin devredilmesi tasarruf işlemidir (ayrım sistemi).

5.1.2. Niteliği

• Borçlandırıcı Bir Sözleşmedir: Taraflar arasında bir borç ilişkisi kurar. Satıcının eşya üzerindeki mülkiyet hakkı sona ermez, sadece bir devretme borcu doğar.
• Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşmedir: Satıcının borcu satılanın mülkiyetini devri iken, alıcının borcu ücret borcudur.
• Rızai Bir Sözleşmedir: Geçerli olarak kurulabilmesi için tarafların iradelerinin uyuşması yeterlidir. Zilyetliğin geçirilmesi sözleşmenin kurulması için gerekli değildir.
• Ani Edimli Bir Sözleşmedir: Sözleşmenin konusu edim tek seferde yerine getirilebiliyorsa ani edimli sözleşme söz konusudur. Satılanın teslimi tek bir seferde ifa edildiğinden satış sözleşmesi ani edimlidir.
• Sebebe Bağlı (İlli) Bir Sözleşmedir: Hukukumuzda esas olan işlemlerin sebebe bağlı olduğudur. Taşınmaz satışının sebebe bağlı olduğu TBK'da açıkça düzenlenmiştir.

5.1.3. Satış Sözleşmesine Uygulanacak Hükümler

• TBK: Genel hükümler, taşınır satışı, taşınmaz satışı ve bazı satış türleri olarak düzenlenmiştir. Taşınır satışına ilişkin hükümler, aksine hüküm olmadıkça bütün satış türleri hakkında uygulanır.
• Özel Kanunlar: Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun (TKHK), Türk Ticaret Kanunu (TTK) (ticari satışlarda), Milletlerarası Mal Satımına İlişkin Birleşmiş Milletler Anlaşması (CISG/Viyana Anlaşması).

5.1.4. Satış Sözleşmesinin Unsurları

Satım sözleşmesinin üç zorunlu unsuru vardır: satılan mal, bedel ve anlaşma. Bu unsurlardan birinin dahi olmaması satış sözleşmesinin oluşmasını engeller.

a. Satılan Mal

• Konusu: Taşınır ve taşınmaz mal niteliğindeki nesnel varlığa sahip eşyalar, egemenlik altına alınabilen doğal güçler (gaz, elektrik), alacaklar ve parasal değeri bulunan haklar (telif hakkı, patent hakkı) olabilir.
• Sınırlar: Parasal değeri olmayan veya devredilemeyen şeyler (örn. kişilik hakları) satış sözleşmesinin konusunu oluşturamaz. İnsan emeği de satış sözleşmesinin değil, iş görme sözleşmelerinin konusudur.
• Varlık Durumu: Satış konusu malın sözleşmenin yapıldığı sırada mutlaka var olması veya satıcının malvarlığında bulunması gerekmez. Ancak en geç ifa zamanında var olmalıdır.
• Türleri: Misli veya gayrimisli eşya, çeşit borcu veya parça borcu olabilir.

b. Satım Parası (Bedel, Semen)

• Tanım: Alıcının borcu olan ücret borcudur. Alıcı ücret yerine bir mal ifa etmeyi borçlanırsa trampa sözleşmesi oluşur.
• Belirleme: Taraflar satış parasının miktarını dilediği gibi belirleyebilirler. Ancak ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına ve dürüstlük ilkesine aykırılık teşkil etmemelidir. Gabin, hile, aldatma, ikrah ile belirlenmişse iptal edilebilir.
• Sınırlamalar: Bazı durumlarda satış bedeli kanunen sınırlanmıştır (örn. resmi tarifeyle sınırlanmış mallar).
• Belirlenebilirlik: Satış parasının kesin bir şekilde belirlenmesi şart değildir, ileride belirlenebilir olması yeterlidir (örn. ifa yeri ve zamanındaki ortalama piyasa fiyatı).
• ⚠️ Taşınmaz Satışlarında Bedel: Taşınmaz satışlarında fiyatın belirlenebilir olması yeterli değildir. Resmi şeklin içine satış sözleşmesinin tüm unsurlarının (bedel dahil) yer alması gerekir.
• Para Birimi: Kural olarak Türk parası üzerinden kararlaştırılır. Yabancı para olarak da belirlenebilir; bu durumda alıcı yabancı parayla veya ödeme zamanındaki TL karşılığıyla ödeyebilir. Ancak "yabancı paranın aynen ödenme kaydı" varsa yabancı parayla ödenmek zorundadır.

c. Anlaşma

• Tanım: Sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların iradelerinin uyuşması şarttır.
• İfa: Ücretin ödenmesi veya satılanın zilyetliğinin devredilmesi sözleşmenin kurulması değil, ifa edilmesi bakımından önemlidir.
• Karşılıklı İfa: TBK m.207'ye göre, aksi kararlaştırılmadıkça veya aksine bir adet yoksa satıcı ve alıcı borçlarını aynı anda ifa etmelidir. Taraflardan biri kendi borcunu ödemeden karşı taraftan borcunu ödemesini isteyemez (ödemezlik def'i).

5.2. Satış Sözleşmesinde Yarar ve Hasarın Geçişi

📚 Yarar: Satılan malda kendiliğinden oluşan fazlalık (örn. hayvanın yavrusu, evin kira geliri). 📚 Hasar: Satılan malın satıcının elinde olmayan nedenlerle yok olması ya da zarar görmesi. ✅ Kural olarak hasar malike aittir.

5.2.1. Genel Kural

Satılan maldaki hasar ve yarar kural olarak:

• Taşınırlarda: Zilyetliğin devri anına kadar satıcıya aittir.
• Taşınmazlarda: Tescil anına kadar satıcıya aittir. 💡 Yarar ve hasar kural olarak birlikte geçer.

5.2.2. Kanundan Doğan İstisnalar

• Alıcının Temerrüdü (TBK m.208/2): Alıcı, satılanın zilyetliğini devralmakta temerrüde düşerse, zilyetliğin devri gerçekleşmiş gibi hasar alıcıya geçer.
• Tescilden Sonra Teslim: Taşınmaz satışlarında satılan mal tescilden sonra teslim edilecekse, hasar ve yarar teslimle birlikte alıcıya geçer. Bu anlaşmanın yazılı yapılması gerekir.
• Mesafe Satışı: Satılanın kanuni ifa yerinden başka bir yere gönderileceğinin kararlaştırıldığı satıştır. Satıcı alıcının isteğiyle satılanı ifa yerinden başka bir yere göndermişse, yarar ve hasar satılanın taşıyıcıya teslim edildiği anda alıcıya geçer.

5.2.3. Durumun Gereğinden Doğan İstisnalar

Hasara alıcının katlanmasının haklı görüldüğü durumlarda, teslimden önce dahi olsa alıcı katlanmalıdır (hakkaniyet düşüncesi).

5.2.4. Sözleşmeden Doğan İstisnalar

Taraflar sözleşme ile hasarın hangi ana kadar kime ait olacağını kararlaştırabilirler.

6. Satış Sözleşmesinin Çeşitleri

6.1. Taşınır Satışı

• Konusu: Özüne zarar verilmeksizin bir yerden başka bir yere taşınabilen mallar, doğal güçler (elektrik, su), alacak hakları (telif hakkı), aslından ayrılan bütünleyici parçalar, geçici olarak inşa edilen binalar (kulübeler), kadastro yapılmamış taşınmazlar.
• Şekli: Kural olarak şekle bağlı değildir. Ancak taksitle satış, ön ödemeli taksitle satış, fikir ve sanat eserleri üzerindeki satış, markaların satışı, patent hakkının satışı yazılı şekle tabidir. Trafik siciline kayıtlı motorlu araçların devri noterlikte resen yapılır.
• Uygulama: Taşınır satışına ilişkin hükümler, tüm taşınır satışı çeşitlerine uygulanabileceği gibi, özel hüküm olmayan yerlerde taşınmaz satışına da kıyasen uygulanabilir.

6.2. Taşınmaz Satışı

6.2.1. Konusu

Nitelikleri gereği özüne zarar gelmeksizin ayrılamayan eşyalar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar. 💡 İİK'ya göre gemi siciline kayıtlı gemiler taşınmaz kabul edilirken, TBK ve TMK bakımından taşınmaz değildir.

6.2.2. Şekli

a. Genel Olarak

⚠️ Taşınmaz satışlarının resmi şekilde yapılması gerekir (tapu memurları tarafından düzenlenmesi). Bu şekilde yapılmayan bir sözleşme kesin hükümsüzdür. ✅ Sözleşmede satılan mal, ücret ve tarafların karşılıklı değişme iradesi gibi esaslı unsurlar bulunmalıdır. Satış parasının hiç belirtilmemiş olması sözleşmeyi geçersiz kılar. 💡 Yargıtay'a göre sözleşme koşullarını ağırlaştıran cezai şart gibi yan edimlerin de resmi senette gösterilmesi gerekir.

b. Haricen Satış

Resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satışıdır.

• Tescil Yapılmışsa: Şekil noksanlığına rağmen yapılan tescil yolsuz tescildir. Malik kaydın düzeltilmesini her zaman dava edebilir. Ancak 3. kişinin iyiniyetle kazanımı, dürüstlük ilkesi ve olağan zamanaşımı istisna oluşturur.
• Tescil Yapılmamış ve Alacaklı Zilyet Kılınmamışsa: Alacaklı, sebepsiz zenginleşmeye dayanarak ödediği miktarı geri alabilir.
• Tescil Yapılmamış Fakat Alacaklı Zilyet Kılınmışsa: Malik alıcıya karşı el atmanın önlenmesi davası açabilir. Ancak alıcı, ödediği miktar ödenene kadar taşınmazı iade etmeyebilir (ödemezlik def'i). Alıcı, satıcının rızasıyla zilyet sayıldığından, taşınmaza bina inşa etmesi durumunda haksız yapı hükümlerine göre değerlendirilir.

c. Taşınmaz Satışında Muvazaa

📚 Muvazaa: Tarafların gerçek iradelerini gizleyerek, görünürde başka bir işlem yapmasıdır.

• Nisbi Muvazaa: Görünürdeki işlem (örn. satış) muvazaa nedeniyle geçersizdir. Gizli işlem (örn. bağışlama) ise şekil şartına aykırı olması nedeniyle geçersiz kabul edilir.
• Bedelde Muvazaa: Tarafların vergi veya harçtan kaçınmak ya da önalım hakkını engellemek amacıyla bedeli düşük veya yüksek göstermesidir. Hukukumuzda bedelde muvazaadan dolayı sözleşmenin geçerliliği etkilenmez. Düşük gösterilen bedel için gerçek bedel üzerinden vergi ve harç alınır. Yüksek gösterilen bedel durumunda ise önalım hakkı sahibi gerçek bedel üzerinden hakkını kullanabilir.

d. Taşınmaz Satışında Ayıp

• Taşınır satışındaki ayıp kuralları kıyasen uygulanır.
• Sorumluluk Süresi: Taşınmaz satışında satıcının ayıptan doğan sorumluluğu mülkiyetin geçmesinden itibaren 5 yıldır; satıcının ağır kusuru varsa bu süre 20 yıldır.
• Yüz Ölçümü Eksikliği: Kadastro yapılmamışsa satıcı sorumludur. Kadastro yapılmış ve tapudaki yüz ölçümü ile gerçek yüz ölçümü uyumlu olmasına rağmen eksiklik varsa, satıcı özel olarak üstlenmediği sürece sorumlu değildir.

6.2.3. Taşınmaz Satışı Sonucu Doğuran Sözleşmeler

a. Taşınmaz Satış Vaadi

📚 Tanım: Taraflardan birine ya da her ikisine satış sözleşmesi yapılmasını isteme hakkı veren bir ön sözleşmedir.

• Şekli: Noterde resen düzenleme şeklinde resmi şekilde yapılması gerekir. Tapu memuru da satış vaadi sözleşmesi yapabilir.
• İfaya Zorlama: Taraflardan biri satış sözleşmesi yapmaktan kaçınırsa, alacaklı ifayı zorlama davası açabilir. Mahkeme kararı satıcının iradesi yerine geçer. Mülkiyetin geçişi konusunda farklı görüşler olsa da, uygulamada mahkeme kararının kesinleşmesiyle mülkiyetin kendiliğinden alacaklıya geçtiği kabul edilir.
• Şerh: Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Şerhin etkisi 5 yıldır.

b. Alım Sözleşmesi

📚 Tanım: Hak sahibine tek taraflı irade açıklaması ile bir malı satın alma yetkisi veren kurucu yenilik doğuran bir haktır.

• Konusu: Taşınırlar veya taşınmazlar olabilir.
• Şekli: Taşınırlar için şekle tabi değildir. Taşınmazlar için resmi şekilde (tapu sicil memuru veya noter katılımıyla) yapılması gerekir. Vasiyetname ile de yapılabilir.
• Kullanım: Alım hakkının kullanılmasıyla satış sözleşmesi kurulmuş olur. Malik devir borcunu ifa etmezse tescile zorlama davası açılabilir.
• Şerh: Alım hakkı tapuya şerh edilebilir (en fazla 10 yıl). Şerh, iyiniyetli 3. kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar.
• Devir: Aksine anlaşma olmadıkça devredilemez, ancak miras yoluyla geçebilir.

c. Geri Alım Sözleşmesi

📚 Tanım: Taşınmazını başkasına devretmiş olan kişiye, tek taraflı irade açıklaması ile taşınmazı geri alma hakkı tanıyan kurucu yenilik doğuran haktır.

• Amaç: Genellikle kredi almak için kullanılır.
• Kaynak: Sözleşmeden ve vasiyetnameden doğabilir. Kanundan doğan geri alım hakkı yoktur.
• Kullanım: Geri alım hakkının kullanılmasıyla satış sözleşmesi kurulur. Malik devir borcunu ifa etmezse tescile zorlama davası açılabilir.
• Şekil, Şerh ve Devir: Alım hakkı için geçerli olan açıklamalar geri alım hakkı için de geçerlidir.

d. Önalım Sözleşmesi

📚 Tanım: Önalım hakkı sahibine öyle bir yetki verir ki, hak sahibi, önalım borçlusunun malı üçüncü kişiye satması halinde, mahkemeden bu malın mülkiyetinin kendisine devredilmesine karar verilmesini isteyebilir.

• Türleri:
  • Adi Önalım Hakkı: Üçüncü kişinin verdiği bedeli öder.
  • Nitelikli Önalım Hakkı: Önceden kararlaştırılan bedeli öder.
• Kaynak: Sözleşmeden veya kanundan doğabilir (örn. paylı mülkiyette paydaşın yasal önalım hakkı).
• Şekli: Sözleşmeden doğan önalım hakkının geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.
• Şerh: Kanundan doğan yasal önalım hakkının tapuya şerh edilmesine gerek yoktur. Sözleşmeden doğan önalım hakkı tapuya şerh edilmezse 3. kişilere karşı kullanılamaz. Şerhin etkisi 10 yıldan fazla olmaz.
• Kullanım Şartları: Malın üçüncü kişiye iradi ve ivazlı bir şekilde satılması gerekir. Bağışlama, cebri açık artırma gibi işlemlerde önalım hakkı söz konusu olmaz.
• Kullanım Biçimi: Önalım hakkı sahibi hakkını dava yoluyla kullanmak zorundadır. Bu dava yenilik doğurucu bir davadır.
• Süreler: Satışın hak sahibine noter kanalıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve satışın yapıldığı andan itibaren 2 yıl içinde dava açılması gerekir. Bu süreler hak düşürücü sürelerdir.
• Feragat: Tamamen feragat resmi şekilde ve tapuya şerh ile mümkündür. Belli bir alıcı lehine feragat adi yazılı şekilde yeterlidir.
• Devir: Aksine anlaşma olmadıkça devredilemez, ancak miras yoluyla geçebilir.
• 📊 Farklar Tablosu: | Özellik | Alım ve Geri Alım Hakkı | Önalım Hakkı | | :----------------- | :---------------------------------------------------- | :-------------------------------------------------- | | Şekli | Resmi şekil (Noter, Tapu Memuru) | Adi yazılı şekil | | Kullanım Biçimi | Yenilik doğurucu irade beyanı ile kullanılır. | Yenilik doğurucu dava ile kullanılır. | | Kullanım Süresi | 10 yıllık şerh süresi içinde kullanılır. | 10 yıllık şerh süresi içinde 3 ay - 2 yıl hak düşürücü sürelere bağlıdır. | | Kaynak | Kanundan doğan alım ya da geri alım hakkı yoktur. | Kanundan doğan önalım hakkı vardır. | | Devir | Kural olarak devredilemez, mirasçılara geçer. | Kural olarak devredilemez, mirasçılara geçer. | | Şerh Süresi | 10 yıldan fazla olamaz, uzatılabilir. | 10 yıldan fazla olamaz, uzatılabilir. | | Sözleşme Konusu | Taşınır, Taşınmaz | Taşınır, Taşınmaz |

6.3. Örnek Üzerine Satış

📚 Tanım: Alıcıya veya üçüncü bir kişiye satış konusu mala ilişkin bir örnek bırakılır ve ileride teslim edilecek malın bu örneğe uygun olacağı konusunda anlaşılır.

• Uygunluk: Teslim edilen mal örneğe uygun olmalıdır, aksi takdirde alıcı ifayı reddedebilir veya ayıptan doğan sorumluluk hükümlerine başvurabilir.
• İspat: Sözleşmenin örnek üzerine yapıldığını iddia eden taraf ispat etmelidir. Örnek tevdi edilmiş olması karine teşkil eder.

6.4. Beğenme (Deneme) Yoluyla Satış

📚 Tanım: Satış sözleşmesinin kurulması, alıcının malı deneme veya gözden geçirme koşuluna bağlı olarak yapılmıştır. Alıcı deneme sonrasında malı onaylarsa sözleşme kurulmuş olur.

• Alıcının Özgürlüğü: Alıcı deneme sonucunda malı kabul etmekte ya da geri çevirmekte tamamen özgürdür.
• Mülkiyetin Geçişi: Malın alıcıya teslimi mülkiyetin geçtiği anlamına gelmez. Mülkiyet, alıcının deneme yapıp malı onamasıyla geçer.
• Süreler: Alıcı süresi içinde beyanını bildirmezse malı kabul etmiş sayılır.
• Geçersizlik: Beğenmenin gerçekleşmemesi üzerine satış başlangıçtan itibaren geçersiz olur.

6.5. Taksitle Satış

📚 Tanım: Satıcının, satılan taşınırı alıcıya satış bedelinin ödenmesinden önce teslim etmeyi, alıcının da satış bedelini kısım kısım ödemeyi üstlendiği satıştır. Yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m.253).

6.5.1. Ön Ödemeli Taksitle Satış

📚 Tanım: Alıcının taşınır bir malın satış bedelini önceden kısım kısım ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen ödenmesinden sonra satılanı alıcıya devretmeyi üstlendiği satıştır. Yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m.264).

6.6. Art Arda Teslimli Satış

📚 Tanım: Satış parası peşin ödenmekle birlikte, satım konusu malın daha sonra ve birbirini izleyen partiler halinde teslim edildiği satıştır (örn. yemekhanenin ekmek ihtiyacını karşılamak).

• Konusu: Sadece taşınırlar olabilir.
• Sorumluluk: Ayıptan, zapttan ve temerrütten doğan sorumluluklar genel hükümlere tabidir. Her bir parçanın teslimi için ayrı ayrı değerlendirilir.
• Abonelik Sözleşmesi: Bu tür satışın bir türünü oluşturur ve genellikle TKHK hükümleri uygulanır.

6.7. Artırmayla Satış

📚 Tanım: Satılacak malın, hazır olan alıcı adayları arasında en yüksek bedeli öneren kişiye satılmasıdır (ihale).

6.7.1. Cebri Artırma

• Tanım: Malikin borcunu ödememesi karşılığında mallarına icra memurluğunca el konulup zorla satılmasıdır.
• Uygulama: İcra İflas Kanunu ve Amme Alacakları Tahsili Usulü Hakkındaki Kanun hükümleri uygulanır, TBK hükümleri uygulanmaz.
• Mülkiyetin Geçişi: Taşınır veya taşınmaz olsun, mülkiyet ihalenin kesinleşmesi ile alıcıya geçer.
• Sorumluluk: Satıcının ayıptan ve zapttan sorumluluğu yoktur.

6.7.2. İhtiyari Açık Artırma

• Tanım: Mal sahibinin rızasıyla yapılan satıştır.
• Türleri:
  • İhtiyari Özel Artırma: Belli kişiler arasında yapılır (örn. paydaşlar, mirasçılar). İlan gerekmez.
  • Herkese Açık İhtiyari Artırma: Herkes katılabilir. Önceden ilan edilerek duyurulur.
• Ortak Hükümler:
  • Satıcının Bağlılığı: Malik en yüksek fiyatı veren kişiye malı satmak zorunda değildir, ancak bu niyetini açıkça bildirmelidir. Aksi takdirde artırma memuru ihaleyi yapabilir.
  • Alıcının Bağlılığı: Alıcı, kendisinden sonra en yüksek bedel teklif edilene kadar teklifiyle bağlıdır.
  • Mülkiyetin Geçişi: Taşınırlarda ihalenin yapılmasıyla, taşınmazlarda tescil …